前7月近300家中小房企破产 债务压顶下房企抛售项目回笼资金

前7月近300家中小房企破产 债务压顶下房企抛售项目回笼资金


中小房企正在遭遇破产困境。

人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。相比去年一年破产的458家,今年房企破产速度明显加快了。

经粗略统计发现,近三年破产的房企已经超过1000家,今年破产的近300家房企,主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短,一般是两到三年,五到六年,资产规模普遍是五亿到三十亿之间。破产原因主要在于资金严重依赖银行借贷、新成立中小企业无房地产开发经验、负债高企,融资困难几方面。

与中小房企破产潮同步的是房企高管离职潮。作为资金密集型行业,业内大规模爆发的离职潮、破产潮源自“缺钱”和“找钱难”。经统计发现,170家上市房企的负债总额不断攀升,截至目前负债总计或已突破15万亿。

房企为了回笼资金,纷纷断臂求生、降价抛售。房地产专家谢逸枫表示,预计下半年至少还有200-500家中小房企破产,目前房地产市场总体是平稳健康发展的,在“房住不炒”的调控思路下,中国房地产市场迎来新的变革,房企如何在调控周期生存与发展,面临新的难题。


今年274家房企破产清算

这些破产的房企,大部分为集中在三四线城市的中小型房企。其中也不乏一些大型房企,如在全国500强第215位的上市房的百亿元上市房企——银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下,今年6月份已经破产重组。以房地产为主业的中弘股份,已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年,正式告别资本市场。当时,中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

“虽然企业破产原因很多,但最普遍的病灶还是出在资金层面。就房地产行业来看,一方面源头资金流入闸口被逐渐缩小,使原本融资渠道就窄的中小房企倍加干渴;再加上市场销售回款又处于下坡周期,使自我调节能力相对较差的中小房企更加难以维系营生。”诸葛找房市场研究员姜国君分析称。此外,在土地等开发资源的竞争方面,中小房企也往往不敌头部房企。

姜国君认为,在政策持续收紧,库存迎来上扬的形势下,下半年房企仍然面临紧张局面。不过进入9、10月份销售节点后,这一状况或会有所改观。

伴随着中小房企破产潮的是房企高管离职潮。据Wind统计数据显示,2018年全年,共有超2000名房企高管离任,创下近5年来房企高管离职人数新高,仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位。在进入2019年之后,房企高管离职现象表现的愈发汹涌。2019年以来,共有43家房企高层出现离职或调整,6家房企高管存在接连两人以上变动的情况。

谢逸枫认为,作为资金密集型行业,房企出现高管“离职潮”现象并不罕见。“铁打的营盘,流水的高管”这句在业内广为流传的戏言,形容的正是房企职业经理人的高离职率。不过企业在短时间内出现人员接连离职的情况,并非常态。


上市房企总负债破15万亿

此外,170家上市房企负债总额不断攀升,截至目前负债总计或已突破15万亿。

房企集中还债期也将在下半年到来。中信建投的统计显示,2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元,但下半年则达到2306亿元。私募债券和一般中期票据下半年压力比较突出,2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元,下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。

研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019-2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。

与负债率相对应的,上市房企的现金流也不容乐观。据Wind数据显示,在2019年一季度,现金流为正的企业只有51家,占比不到4成。2019年一季度,现金流最少的8家房企,包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产,全部低于-50亿元。

“缺钱”的同时“找钱难”, 2019年来,已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策,目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧。

融资收紧,最直接的影响就是土拍。有数据显示,7月一二线城市土地市场已经明显降温。截至7月24日,全国热点一二线城市合计土地成交711宗,土地溢价率只有10.24%,相比于之前的土拍盛况,明显下调。

在国内融资渠道收紧下,房企海外疯狂借钱。据同策研究院提供的数据统计,2019年上半年,40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中,今年6月份,40家典型房企完成融资共计611.6亿元。

而另一方面,监管收缩美元债、一级市场再融资涉房地产项目始终处于暂停阶段,更是加剧了当前房企的融资矛盾。

为了解决资金压力,越来越多的房企选择“断臂求生”。今年以来,包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。7月24日,新城控股公告称,通过股权及债权转让协议抛售旗下10个地产项目,作价41.5亿元;6月广州老牌房企粤泰集团超60亿抛售5项目;华侨城从去年十月开始就连续抛售资产回笼资金。

随着持续高压的房地产调控持续,市场的残酷正逐渐显现。新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷更直言:90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

姜国君认为,从发展趋势看,房企若仅仅抱有“活下去”的信念是不够的,还要有“突围”意识,特别是部分虽尚存但已几乎临近悬崖边的中小房企。可尝试从增加投入到减轻负重、从做房子到经营房子及与房子相关的事业等方面进行转变。如结合完善土地二级市场的政策,通过转让所持存量土地获得资金回流;结合发展租赁市场的政策,以售转租谋求持续发展;结合发展养老等社区服务业的政策,深度盘活手头资源开拓周边市场等。